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北京學區房的最后瘋狂:房產中介干五天吃三年?

上觀新聞 05-24

北京學區房的最后一塊 " 保留地 " 也終于要成為歷史了。雖然 " 六年一學位 "" 多校劃片 " 等學區房新政在北京其他區縣早已開始實施,但西城區一直未被納入其中,直到近日北京市西城區教委才正式官宣:自 2020 年 7 月 31 日后在西城區購房將全部以 " 多校劃片 " 方式入學,且六年內只提供一個學位。

北京市西城區是全國同等面積內擁有重點中學數量最多的區,沒有之一。盡管西城區的面積不足北京市總面積的千分之三,卻集中了大量的優質教育資源。這也導致西城一直是北京學區房的 " 鄙視鏈頂端 ",諸如 " 老破小每平米單價超過 30 萬 "" 家長斥資千萬買間半地下室 " 等新聞經常刷屏媒體。

在北京學區房新政之下,購買學區房不再能 " 一房對一校 ",而是要在片區內幾所學校間以 " 搖號 " 方式確定。北京的學區房其實主要集中在西城、海淀和東城三個區,尤其是 " 頂級學區 " 更是以西城為首。這只靴子的落地意味著北京學區房將面臨全面價值重估,而家長們為了能趕在 "731 新政 " 前盡快買票上車,帶來了北京學區房的 " 最后瘋狂 "。

最后一班車:" 想要能住,預算得在 1500 萬左右 "

" 簡直是干五天吃三年呀。" 這個五一小長假雖然仍在疫情的陰霾之下,但北京西城的房地產中介們,卻意外迎來了一場驚喜狂歡。4 月 30 日,西城區 "731 新政 " 剛剛官宣,房產中介楊迪的電話就一直響個不停。

" 買家肯定著急搶上最后一班車,沒有時間再觀望了;而賣家也希望能在新政前出手,怕新政后價格會下跌。" 楊迪告訴《中國經濟周刊》記者。楊迪供職于一家頭部房地產中介公司,服務的片區正是西城最有名學區之一——德勝學區。

在楊迪提供給記者的五一期間成交信息表格中,一些西城的熱門優質學校的學區房,成交均價都在十幾萬左右,甚至還包括一些房齡三四十年的老公房和半地下室……總房價幾乎都在千萬左右。

" 說實話,西城比較好的學區,千萬以下的房子大多是不太好住的,幾乎都是老破小,要想找能住的,那預算得在 1500 萬左右。" 楊迪說,大部分客戶還是會選總價低一些的小房子,好出租也好轉手,然后再買附近的非學區房自住或者租房住。

實際上,新政出臺后," 西城千萬學區房每天成交 10 套 " 的新聞就很快登上了熱搜。來自貝殼研究院數據顯示,5 月 1 日至 5 日,全國 18 個重點城市中,二手房成交最為火爆的就是北京,日度成交量同比增長超過了 100%,其中,西城區的交易量同比和環比增長均超過了 100%,這與北京市疫情防控等級降低和學區房新政出臺都有密切關系。

" 其實西城學區房一直都是非常好賣的,之前也都是出來一套搶一套。只是新政出臺,一下子出來的房子多了,所以成交也就上去了。" 楊迪說。

據記者了解,僅楊迪所在中介公司,今年五一期間的單日成交量遠遠超過平日和往年同期,而且由于學區房的總價都比較高,中介費收入也相當可觀。楊迪沒有正面回復記者關于成交套數的詢問,但對于記者 " 熱門小學的學區房一天真能賣出十套?" 的疑問,楊迪倒是沒有回避:" 那肯定有呀。"

起步價千萬的煩惱 有人愁 " 有學上 " 有人愁 " 有好學上 "

凌奇其實從未想過自己會為學區房而煩惱,一是孩子才不到三歲,二是他一直計劃著讓孩子讀國際學校。半年前,他甚至還在朋友圈轉發了一篇天價學區房的新聞,然后稱其為 " 魔幻現實主義 "。

" 我活成了自己曾經‘鄙視’的人。" 凌奇苦笑著告訴《中國經濟周刊》記者。其實,凌奇算得上是一個大中產或者小富豪階層,一個哥們,也是他關系很好的生意伙伴,去年斥資千萬買了套西城學區房,然后全家從郊區三百平米的大別墅搬到城里的老破小,讓他非常驚訝。

" 哥,能拿出一千多萬在這片買學區房的人,跟您一樣那都不是一般人,哪個不是人精。您能說他們都傻了?瘋了?不可能呀。" 第一次抱著了解一下的心態去看看學區房,中介小伙子的話一下子戳中了凌奇。

凌奇有自己的糾結:到底用學區房拼公立 " 牛校 ",還是重金走私立校、國際校?上千萬砸在學區房上,到底值不值?" 作為家長,你不可能佛系到隨便上一個學校就好了,沒這個能力那沒辦法,但還算是夠得著,你就會想用盡全力給孩子最好的。" 凌奇說。

凌奇哥們和中介小哥的觀點比較一致:即使從純粹投資的角度,學區房在所有房產類別里,肯定是升值性和抗跌性最高的,還能附帶著讓孩子讀個好學校,從小擁有更優質的人脈關系;而國際學?;蛘唔敿壦搅⒏甙旱膶W費則是純粹的投入,同學的背景還高度同質化。

" 未來中國的機會大于國外這個趨勢已經非常明顯,海外背景重要,國內資源也至關重要。" 凌奇確實也有些擔心,孩子進了國際學校,素質教育,每天 Happy,但他們那一代的競爭肯定是更為殘酷的。

如果說凌奇的煩惱起步價是千萬,姑且可以看做是極少數,但對于絕大多數家長來說,孩子上學的焦慮是普遍的。

今年 1 月,北京市委常委、市委教工委書記王寧曾對外透露,2020 年 9 月,北京將迎來基礎教育的入學高峰,小學入學人數預計在 22 萬人左右,學位缺口大約是 8 萬人。

背后的重要原因就是 2013 年 11 月," 單獨二胎 " 正式開放,第一波生育高峰的孩子要上小學了。而全面放開二胎政策是從 2016 年 1 月 1 號開始的,又一波入學高峰并不遠。這意味著家長們要先拼 " 有學上 ",再拼 " 有好學上 "。

學區房真的 " 涼涼 " 了?至少家長們的焦慮并未緩解

實際上,早在 2015 年,教育部就曾點名北上廣深等 24 個重點大城市,要求各地對熱點小學、初中的招生普遍推行 " 多校劃片 " 制度。而除北京外,上海、廣州、深圳等地也都陸續出臺了不同范圍的入學新政,目的就是給學區房降溫。

" 單一通過年限增長來影響學位的效果相對有限,而多校劃片同時采取搖號的方式確定進入學校則對學區房市場會有直接影響。"58 安居客房產研究院分院院長張波告訴《中國經濟周刊》。

但是,不再 " 一房對一校 ",學區房就徹底涼涼了?

" 學區房短期內的價值還很難被完全弱化,即使采用搖號的方式,優質學校周邊的小區也意味著存在更大的入學機會,但從長遠來看,學區房的概念會被逐步弱化,房價也將回歸正常水平。" 張波表示。

但楊迪并沒有對自己的職業前景產生懷疑。" 只要優質學校沒搬走,學區房怎么會消失呢?只要你擁有怎樣的房子與你的孩子上怎樣學校相關,學區房就不會涼。" 他說。

" 新政前是看學校選房子,新政之后就要看學區了,要選那些學區整體水平高,哪個學校都不差的。" 楊迪說。" 比如西城的德勝學區就是沒有雷的,入手不虧。" 楊迪每天要無數次重復這句經典 " 安利詞 ",意思就是德勝學區里的小學沒有差的,小升初對口的也都是很好的中學,所以即使以后 " 多校劃片 " 了,這里依然是 " 頂配 ",不用擔心因為新政以后賣房時遭遇貶值。

記者也了解了北京市海淀區的情況。海淀也是可以和西城媲美的優質教育資源集中的區域,但早于西城,海淀區是從 2019 年 1 月 1 日起 , 就實行了 " 多校劃片 " 和 " 六年一學位 " 的政策。

從新政前后來看," 多校劃片 " 之后,房價確實較 " 最后一班車 " 的瘋狂時期略有回落,但并沒有大幅下跌,尤其是萬柳、中關村、上地等北京的 " 頂級學區 ",房價還是要遠高于周邊的非學區房,溢價明顯。

原因也是這些學區沒什么 " 雷 ",片區內都是好學校。而且好學校為了獲得好生源,也會逐步合并那些原本較差的小學進行 " 排雷 "。簡單來說,就是從學校間的生源競爭變為學區間的生源競爭,家長也從追逐 " 牛校 " 到追逐 " 牛學區 "。

在張波看來,教育公平是個社會問題,如何平衡教育資源非常重要,畢竟教育資源是一個城市公共資源中的核心要素。目前國內的優質教育資源往往還是呈現集中化趨勢,未來仍需要更多的政策配套。

(應采訪對象要求,文中楊迪、凌奇為化名)

欄目主編:張武 本文作者:中國經濟周刊 文字編輯:房穎 題圖來源:東方 IC 圖片編輯:朱瓅

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